Dachterrassen & hybride Arbeitskultur

München, 08. Oktober 2025

• Die Aussicht auf Dachterrassen lockt Mitarbeiter zunehmend zurück ins Office.
• In den Freiluftbüros treffen sie sich nicht nur für kleine Besprechungen – sondern vor allem für den informellen Austausch.
• Projektentwickler haben den Mehrwert erkannt, wie mehrere Beispiele in München zeigen. 

Ein Padel-Court 30 Meter über dem Bahnhofsviertel, buchbare Pergolen mit Medientechnik für Kundenmeetings, Biodiversitätsgärten mit tausenden Pflanzen: Münchens Bürolandschaft wächst in die Höhe und erobert eine völlig neue Dimension. Was zunächst wie ein Extra erscheint, erweist sich als strategische Antwort auf eine der drängendsten Herausforderungen der heutigen Arbeitswelt: Wie holen Unternehmen ihre Teams zurück an den zentralen Ort der Zusammenarbeit?

Demokratisierung der besten Flächen

Die Formel ist einfach: Unternehmen reduzieren ihre Büroflächen um bis zu 30 Prozent, investieren das eingesparte Budget in hochqualitative Standorte mit spektakulären Mehrwert-Zonen. Das Highlight dieser Entwicklung sind Dachterrassen, die zu Innovationstreibern und Kollaborationskatalysatoren unter freiem Himmel werden. „Wir erleben eine Demokratisierung: Früher waren die höchsten und besten Flächen der Chefetage vorbehaltenen. Heute wird der Megatrend Sharing Economy in der Büroimmobilie konsequent umgesetzt. Bei fast allen neuen Projektentwicklungen können alle Mieter die Dachterrassenflächen gemeinschaftlich nutzen“, beobachtet Stefan Schillinger, Geschäftsführer bei ACCUMULATA.

„Die fünfte Fassade ist mittlerweile bei Projektentwicklungen erste Wahl. Sie ist weit mehr als ein Instagram-taugliches Fotoformat. Sie ist ein sozialer und hierarchiefreier Anker hybrider Arbeitskulturen“, erklärt Stefan Schillinger, Geschäftsführer bei ACCUMULATA.

Denn während 80 Prozent der Beschäftigten von gesteigerter Produktivität im hybriden Arbeiten berichten, nehmen durch Home Office soziale Erosion und der Verlust informeller Kontakte zu. Wer heute in München plant, muss Räume schaffen, die Teams freiwillig zusammenbringen. Genau hier setzen die neuen Dachkonzepte an: Sie schaffen Orte für spontane Begegnungen und jene ungeplanten Diskussionen, die oft zu den größten Durchbrüchen führen. Gleichzeitig wirken sie als zusätzliche Grünflächen gegen urbane Hitzeentwicklung und schaffen Biodiversitätsflächen für bessere Aufenthaltsqualität.

Es ist kein Zufall, dass die spektakulärsten Dachprojekte in Münchens urbansten Quartieren entstehen. Vom denkmalgeschützten Bestand bis zum innovativen Neubau: Der neue CBD München Mitte, das Werksviertel – und zunehmend die historische Altstadt. Hier, wo Start-ups auf Konzerne und wo Kreativität auf Kapital trifft, wächst eine neue Arbeitskultur heran – Alpenblick nicht selten inklusive.

„Dachterrassen sind heute strategisches Kapital: Orte für Begegnung, Innovation und urbanes Arbeiten“, erklärt ACCUMULATA-Geschäftsführer Schillinger. „In Zeiten, in denen Unternehmen ihre Flächen konsolidieren, wird jeder Quadratmeter zur Bühne für Unternehmenskultur. Wer heute Arbeitswelten plant, plant Begegnung. Mit jeder Dachterrasse schaffen wir einen Raum, in dem sich Arbeitsqualität, Gesundheit, Natur und Unternehmenskultur gegenseitig verstärken.“ Das zeigen mehrere Beispiele in München.

The Stack: In München Mitte trifft Business auf Biodiversität

Die Büroentwicklung The Stack im entstehenden Central Business District in München Mitte setzt neue Maßstäbe. Das vom renommierten Architekturbüro Wilmotte & Associés entworfene Projekt verwandelt 1.200 Quadratmeter Dachfläche in einen zweigeschossigen Erlebnisraum, der für alle Büromieter zugänglich ist. Hier verschmelzen Arbeitswelt und Natur zu einem durchdachten Gesamtkonzept.

Buchbare Pergolen mit integrierter Medientechnik erlauben Business-Meetings unter freiem Himmel – vom diskreten Kundengespräch bis zur Strategiesitzung mit Alpenpanorama. Geschwungene Sitztreppen laden zum informellen Lunch oder spontanen Brainstorming ein, während speziell konzipierte Sport-Areas für aktive Erholung sorgen. Das Biodiversitätskonzept mit tausenden einheimischen Pflanzen schafft nicht nur spektakuläre Kulissen, sondern nachweisbar stressreduzierende Arbeitsumgebungen.

„Unsere Dachlandschaft ist bewusst als multifunktionaler Innovationsraum konzipiert“, sagt Stefan Schillinger. „Von der morgendlichen Yoga-Session über das Mittagsmeeting im Grünen bis zum Afterwork-Event – hier entstehen die Ideen, die das Homeoffice nicht bieten kann.“

Mit Novartis Deutschland, der internationalen Prozesskanzlei Quinn Emanuel und der Wirtschaftskanzlei Pinsent Masons sind bereits knapp 60 Prozent der Büroflächen vor Fertigstellung vermietet.

The Verse: Superlative über München Mitte

Ein anderes Beispiel befindet sich unweit. Mit über 2.000 Quadratmetern entsteht mit The Verse eine der größten Dachlandschaften der Münchner Innenstadt. Das von Herzog & de Meuron entworfene Quartier plant Münchens höchsten Padel-Court in rund 30 Metern Höhe – umgeben von Laufbahnen, Fitnessflächen und begrünten Aufenthaltszonen.

„Die Dachlandschaft ist integraler Bestandteil unseres Mixed-Use-Konzepts“, betont Markus Diegelmann, Geschäftsführer bei ACCUMULATA. „Wir schaffen Räume, die Menschen zusammenbringen – beim Sport, bei der Arbeit, in der Pause.“ Der Padel-Court ist ein Symbol, wie Sport zur gemeinsamen Sprache verschiedener Unternehmenskulturen wird.

LandN: Vertikale Vernetzung als Architekturprinzip

Einige Straßen weiter in Münchens Mitte verwandelt Urban Progress modernste Bürowelten 4.0 in ein vertikales Netzwerkhaus. Die Gemeinschaftsdachterrasse des Projektes LandN fungiert als zentraler Community-Hub, konzeptionell verbunden mit der Assembly Hall im Eingangsbereich. „Wir schaffen vertikale Vernetzung als Architekturprinzip“, erklärt Geschäftsführer Matthias Ottmann. „Die Dachterrasse ist ein Katalysator für Innovation.“

AIM: Blick über die Altstadt

Einen besonderen Kontrapunkt zwischen Altbau und Neubau setzt das AIM in Münchens Fußgängerzone: Das ehemalige C&A-Gebäude in der Kaufingerstraße wird zum Pionier für ESG-konforme Transformation historischer Bestandsgebäude. Nach intensivem Austausch mit den Denkmalschutzbehörden zur Dachbegrünung entsteht hier – inspiriert von europäischen Vorbildern wie Florenz, wo sichtbare Dachgärten auf Altbauten längst zum Stadtbild gehören – die größte Dachterrasse der Münchner Altstadt.

Das denkmalgeschützte Ensemble aus drei verbundenen Gebäuden transformiert ACCUMULATA für die INKA-Unternehmensgruppe zu einem Mixed-Use-Objekt mit rund 8.000 Quadratmetern Büroflächen auf 23.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Die von OLIV Architekten geplante Dachterrasse bietet spektakuläre Blicke auf Frauenkirche und Alpen, während begrünte Dachflächen und Innenhöfe urbane Klimaresilienz im historischen Kern schaffen. Fertigstellung ist für 2027 geplant.

i8 auf dem „iCampus im Werksviertel“: Arbeitsglück mit Alpenblick

Auch im Münchner Osten steigen Mitarbeiter ihren Unternehmen wortwörtlich aufs Dach. Münchens erstes Holzhybrid-Gebäude i8 im „iCampus im Werksviertel“ wartet mit 600 Quadratmetern Dachterrasse auf. Das Freiluft-Büro mit Alpenblick ist für die Mitarbeiter wie ein flexibler Tagesrhythmus-Raum. Die Vollvermietung vor Eröffnung bestätigt das Konzept.

Monaco: Das „Immune Office“ nimmt Gestalt an

Beim kürzlich ebenfalls im Werksviertel gestarteten Büroneubau Monaco macht das Architekturbüro MVRDV mehr als 10 Prozent der Bürofläche zur Dachterrasse. Stolze 580 Quadratmeter Terrassen- und Rooftopflächen inklusive Pocket Gardens und Flexspace warten auf künftige Mieter. Für das Gesamtkonzept wurde das Projekt bereits mit dem German Design Award 2025 ausgezeichnet. „Schon in der Planung war uns klar: Grün ist beim MONACO nicht nur Kulisse – es ist Konzept. Denn Grünflächen sind nachweislich stressreduzierend und steigern die Lebensqualität“, erklärt Andreas Wißmeier, Geschäftsführer bei der Rock Capital Group.

TRI: Holz trifft Himmel im Westend

Im Münchner Westend setzt das TRI Maßstäbe für nachhaltiges Bauen. Es ist ebenfalls eines von Münchens ersten Holz-Hybrid-Bürogebäuden. Entwickelt von LaSalle Investment Management und ACCUMULATA verwandeln sich hier 1.500 Quadratmeter Dachfläche in einen Biodiversitätsgarten. Pergolen und offene Flächen mit Calistenics Bar für Outdoor-Workouts ergänzen das Konzept, das biophiles Design bis auf das Dach trägt.

Unternehmen machen die Dachterrasse zum Showroom

Die strategische Bedeutung zeigt sich im praktischen Employer Branding: Das Unternehmen AVANTGARDE bewirbt seit 2020 konsequent „Münchens schönste Dachterrasse mit eigenem Barista und waschechten Schafen“ in jeder Stellenausschreibung. mgm technology partners nutzt seine Dachterrasse für „Grill anschmeißen“, „Feierabendbier bei der Happy Hour“ und „Entspannung in der Mittagspause“.

Design Offices im Werksviertel positioniert seine „höchste Dachterrasse Münchens“ im 13. Stock als USP mit „ausgefallenen Blicken über die Dächer der bayerischen Landeshauptstadt“. Dachterrassen sind längst Teil der Unternehmensidentität geworden.

Fazit: Innovation braucht Begegnung – Begegnung braucht Raum

Bei knapper werdendem Neubauangebot werden Dachterrassen laut Stefan Schillinger zur entscheidenden Differenzierung im Premiumsegment. „In einer Stadt, in der Fläche kostbar ist, erschließen visionäre Entwickler die fünfte Fassade als neuen Lebens- und Arbeitsraum“, sagt der Immobilienprofi.

Pressekontakt
Tristan Thaller
Scrivo Communications
tristan.thaller@scrivo.de

About The Stack

In Münchens urbanstem und lebendigstem Viertel um den Hauptbahnhof entsteht ein nach höchsten Nachhaltigkeits- und Technologiestandards konzipiertes Holz-Hybrid-Bürogebäude mit einer Mietfläche von 17.000 Quadratmetern. Die einzigartige architektonische Gestaltung wird ergänzt um innovative Highlights im Inneren: multifunktional gestaltbare Mietflächen bilden die Basis für eine zukunftsorientierte Bürowelt „von morgen“. Ein ganzheitlich gedachtes Dachgartenkonzept sowie eine doppelgeschossige Lobby bieten dabei Platz für Interaktion, Kommunikation und Freiraum als Gegenpol zur dynamischen, pulsierenden Innenstadt. Mit diesem zukunftsweisenden Projekt wird ein wesentlicher Beitrag zur Weiterentwicklung einer der spannendsten Teilmärkte Münchens geleistet.

Über ACCUMULATA

Seit 1982 entwickelt, managt und finanziert ACCUMULATA State of the Art-Immobilien und -Quartiere mit Landmarkcharakter. Erfolgreich realisiert wurden bislang mehr als EUR 3 Mrd. Investitionsvolumen mit über 600.000 m² Geschossfläche. Zu den Projekten der ACCUMULATA zählen in München DIE MACHEREI, das Palais an der Oper, die THERESIE, das HERZOG MAX, das TRI, THE STACK und THE VERSE sowie in Berlin das Forum Steglitz. Derzeit verwaltet ACCUMULATA Immobilien im Gesamtwert von über EUR 3,5 Mrd. als Asset- oder Development-Manager. Das Unternehmen steht für außergewöhnliche Immobilienlösungen und nachhaltige Zukunftsprodukte. Für Konzepte, die smart, grün und lebenswert sind für die Menschen, die sie nutzen. Für Raum, der ganzheitlich gedacht und zukunftsorientiert gestaltet ist. Und für Quartiere, die als exzellente und langfristige Investments bestehen können. Für Immobilien, die eine Vision erfüllen: „Shaping urban future“.

Für weitere Informationen siehe: www.accumulata.de, LinkedIn und Instagram